文：任泽平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四川、广东(dōng)等地(dì)明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从(cóng)大(dà)开(kāi)发时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然(rán)趋(qū)势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的(de)最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售(shòu)制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国家(jiā)存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国(guó)一(yī)样在支(zhī)付(fù)完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地(dì)产(chǎn)长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综(zōng)合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期系(xì)统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求新的(de)方式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这(zhè)模(mó)式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自(zì)己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的(de)资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速了房屋的(de)建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金(jīn)问题，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模(mó)式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心(xīn)的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明(míng)自身(shēn)有资金等(děng)能(néng)力(lì)把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等(děng)造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随(suí)着(zhe)监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期(qī)发展工业化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于城市(shì)化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的(de)福(fú)利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出(chū)售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商品房买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中国(guó)内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加(jiā)市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步(bù)发(fā)展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资(zī)金需求，也(yě)提高了(le)居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)嗤笑的意思住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十(shí)年时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快(kuài)速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来(lái)房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额(é)的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房(fáng)市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立(lì)的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或(huò)短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规(guī)定了开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用(yòng)于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额(é)报价计(jì)算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通过这(zhè)些(xiē)方式套(tào)取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外(wà嗤笑的意思i)商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付(fù)款一(yī)般以定金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低(d嗤笑的意思ī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全(quán)部(bù)来自银行(xíng)，银行根据(jù)工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机(jī)监(jiān)管开发(fā)商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得(dé)到购房(fáng)者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金(jīn)退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地(dì)交易税(shuì)，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采(cǎi)取按工期支(zhī)付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付(fù)房(fáng)款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账户前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本(běn)期房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)不超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时，开发商向金(jīn)融(róng)机(jī)构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发(fā)商(shāng)需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的(de)定(dìng)金，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放款，月(yuè)供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者的(de)订金与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力(lì)的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对(duì)还在正常运(yùn)转的(de)房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机(jī)制或(huò)交房后(hòu)按揭(jiē)贷(dài)款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的(de)权益。资(zī)金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的(de)第三方(fāng)资金(jīn)监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对(duì)购房民众的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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