导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同(tóng)样不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租(zū)赁和(hé)置业需(xū)求(qiú)。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人(rén)口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日(rì)益明显，区域(yù)经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们(men)无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前(qián)的(de)房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市(shì)场会(huì)如何发(fā)展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户xo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观(guān)判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算(suàn)的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一(yī)套(tào)设施齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直(zhí)接(jiē)公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不(bù)计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确(què)统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品(pǐn)xo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房(fáng)并不意(yì)味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会(huì)造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产的(de)需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人(rén)均水平(píng)的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊(tān)，可使(shǐ)用的(de)住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适(shì)度(dù)与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的(de)是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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