导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达(dá)国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根(gēn)据商(shāng)品住宅套数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国总(zǒng)人口的(de)近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发(fā)一阵(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过(guò)剩，还(hái)是(shì)供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出(chū)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当(dāng)前的(de)房子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效(xiào)观察中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自然灾害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完(wán)全(quán)反映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅相关数据有(yǒu)两(liǎng)处(chù)可以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数(shù)里的期房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二(è槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐r)）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅和购买二(èr)手房都(dōu)是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国(guó)地(dì)产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅(zhái)市(shì)场供不(bù)应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国(guó)的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人(rén)口和省际流动(dòng)人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县(xiàn)城购买一套房(fáng)。所以说户均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口的租赁(lìn)与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的(de)老旧住宅(zhái)面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的(de)住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)很难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住槟榔戒一年脸会恢复吗，槟榔戒一年脸会恢复吗改套餐不能恢复以前套餐宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅存在(zài)困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未来(lái)地产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地(dì)产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多，新户购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自(zì)建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧(jiù)的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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