导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国城(chéng)镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极(jí)度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到(dào)一(yī)成(chéng)，其(qmbb是什么公司，mbb是什么意思缩写í)中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼(lóu)、学(xué)校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适(shì)不是(shì)人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁(lìn)和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户(hù)购房(fáng)需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益(yì)明(míng)显，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据(jù)并(bìng)未公(gōng)布，我们(men)无(wú)法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查(chá)工作情况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思(sī)路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)数(shù)量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个(gè)准确(què)统计。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国(guó)存(cún)量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套数(shù)-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口(kǒu)在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资(zī)吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大(dà)城(chéng)市租赁一(yī)套房，在(zài)房价较(jiào)低的(de)县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等(děng)基(jī)础设(shè)施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅(zhái)面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话(huà)，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊(tān)面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了(le)中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会(huì)因户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)的(de)缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时(shí)间为(wèi)2000年以(yǐ)前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其(qí)他(tā)国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的(de)是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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