近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也(yě)提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)目前已包含(hán)了(le)利(lì)润(rùn)分配部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市(shì)场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基(jī)金募(mù)集(jí)材料和(hé)信息(xī)披露文(wén)件，结(jié)合(hé)行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高级(jí)副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金(jīn)年(nián)度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投(tóu)资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映(yìng)这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不等同于债(部门经理大还是总监大，部门经理大还是总监大些zhài)券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于(yú)投资债(zhài)券(quàn)相对高的(de)收益(yì)性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的(de)分红(hóng)有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将(jiāng)对(duì)基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行计算。除权(quán)操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得(dé)公平(píng)的投(tóu)资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大(dà)不(bù)确(què)定(dìng)性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项目每年(nián)的(de)现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分红(hóng)相(xiāng)当于(yú)包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产的价值(zhí)增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可(kě)供分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目(mù)，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资(zī)，有(yǒu)机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的(de)假设(shè)反映(yìng)在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金(jīn)、内(nèi)部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目(mù)底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非(fēi)现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收(shōu)益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基(jī)金(jīn)管理人(rén)实力(lì)等(děng)多(duō)重因素(sù)来(lái)选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实(shí)际(jì)分红(hóng)金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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