导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化(huà)时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房(fáng)地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达(dá)国家还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其(qí)中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然(rán)而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法满足流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市(shì)的(de)新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发达国姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些家(jiā)有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回(huí)答当(dāng)前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布(bù)了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能(néng)完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民(mín)的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居(jū)民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住(zhù)宅的(de)测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二(èr)步(bù)，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些)能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到(dào)中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流入(rù)地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和(hé)省际流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据(jù)显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说(shuō)户均一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足庞大(dà)流动人(rén)口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足(zú)现代生活需求，在未(wèi)来大都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城市土地(dì)资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住(zhù)宅(zhái)存在困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要(yào)来自于(yú)四(sì)个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经济发展带(dài)来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的(de)占比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活(huó)的环境(jìng)，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不(bù)小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系(xì)。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房(fáng)之(zhī)间的(de)差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期。

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