导读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑(yí)，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数较(jiào)发(fā)达(dá)国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大(dà)新(xīn)增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在(zài)必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家(jiā)有着不(bù)小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量(liàng)突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发布(bù)会上(shàng)，负责人(rén)对外(wài)披(pī)露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查(chá)数据(jù)公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量(liàng)有(yǒu)关，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两(liǎng)处可(kě)以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到(dào)居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们(men)就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计(jì)算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数病娇是什么意思，病娇是什么意思呀网络用语-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修(xiū)的(de)时(shí)间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)都(dōu)是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经(jīng)达到了户(hù)均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的(de)中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套(tào)房，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁一套房，在(zài)房价较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住(zhù)户(hù)的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修(xiū)建的(de)老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民(mín)带(dài)房进城和(hé)老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本(běn)、德(dé)国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示(shì)城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会(huì)因户(hù)均人口(kǒu)规模的(de)缩(suō)小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭(tíng)户(hù)，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在(zài)不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经(jīng)济水平(píng)有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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