导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续(xù)低(dī)景气，有关(guān)中国地产是(shì)否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中(zhōng)还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全(quán)国总人口的(de)近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势(shì)将延续(xù)，带来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城市(shì)的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平(píng蓝宝石的寓意是什么)方米的(de)住宅建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达(dá)国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么(me)当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地产矛盾则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能(néng)级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房子是否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供(gōng)需(xū)平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅(zhái)存量数(shù)据并未公布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综(zōng)合风(fēng)险普查(chá)工作情况为主题的新闻(wén)发布会(huì)上，负责(zé)人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住(zhù)宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中国(guó)存量房地(dì)产套(tào)数(shù)，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去(qù)十年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是(shì)否意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套(tào)房(fáng)，就(jiù)会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人(rén)口流(liú)动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的(de)流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区(qū)很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除(chú)20％的(de)公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按(àn)这个标(biāo)准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国(guó)的(de)人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动(dòng)态(tài)趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人(rén)户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户(hù)数(shù)会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源(yuán)分配(pèi)的再(zài)集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资(zī)金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望(wàng)提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑(lǜ)乡(xi蓝宝石的寓意是什么āng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展水平(píng)的(de)提高，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

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