导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满(mǎn)足流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口(kǒu)的(de)近三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了(le)额外(wài)的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房(fáng)，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数(shù)增多(duō)。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城(chéng)市的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现(xiàn)在(zài)不(bù)同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均(jū广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良n)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意(yì)味着人(rén)人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户(hù)均(jūn)一(yī)套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价(jià)或(huò)房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房价(jià)迫(pò)使打工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁与(yǔ)置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等(děng)问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大(dà)的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的(de)老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室(shì)占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来地(dì)产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的(de)住宅面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市(shì)将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态结构和(hé)动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了(le)中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主(zhǔ)要来自(zì)于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅(zhái)需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议(yì)明(míng)确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能(néng)存在(zài)统(tǒng)计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良