导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面(miàn)积(jī)超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还(hái)有很大(dà)差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并(bìng)不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足(zú)流动人(rén)口的租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了(le)全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院等(děng)非(fēi)住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比(bǐ)并(bìng)不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似(shì)意味着人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全(quán)的(de)住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要(yào)用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存(cún)量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套(tào)数里的(de)期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步(bù)推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城镇居(jū)民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他(家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的(de)20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的程度，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不(bù)意(yì)味着住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因人(rén)口流动(dòng)、居(jū)民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成(chéng)熟房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看(kàn)，美(měi)国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回(huí)乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一套房无(wú)法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在(zài)着建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源(yuán)紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需(xū)要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较(jiào)目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地(dì)产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人(rén)户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及(jí)城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改善(shàn)性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会(huì)议明确(què)指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发(fā)展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么(me)未来(lái)将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此可能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕