导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存(cún)量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一(yī)成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房顺(shùn)利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)流动(dòng)人口的租(zū)赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市(shì)的新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍然存(cún)在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的(de)新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布(bù)，一是每(měi)年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和(hé)非(fēi)商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到(dào)中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二(èr)手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅(zh很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短an style='color: #ff0000; line-height: 24px;'>很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短ái)的实(shí)际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量(liàng)供给绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的(de)住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国(guó)分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡(xiāng)人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较低的(de)县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不(bù)便(biàn)和安(ān)全隐(yǐn)患，并(bìng)且居住(zhù)体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数(shù)拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二(èr)居(jū)室(shì)，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅户型(xíng)更(gèng)小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的(de)人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定(dìng)了(le)中国未来(lái)地(dì)产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户(hù)的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续(xù)，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产(chǎn)要素(sù)逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的(de)占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设(shè)施(shī)配(pèi)套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居(jū)民(mín)追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的(de)改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质(zhì)量(l很久没做了是不是会时间变短，为什么好久不做时间会变短iàng)的供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化(huà)不(bù)单局(jú)限(xiàn)于城市能(néng)级(jí)之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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