万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房(fáng)产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下(xià)称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对(duì)北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项(xiàng)目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就(jiù)是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒(méi)体报道(dào)，万(wàn)柳书院总共301户(hù)，而(ér)且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出(chū)去(qù)，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押(yā)，所以(yǐ)不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)也(yě)是万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的(de)高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割(gē)了！”说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用p>

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民(mín)法院关(guān)于商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的(de)商(shāng)品房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔(péi)了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司成为了(le)唯(wéi)一股东(dōng)，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股份(f说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用èn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大(dà)型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘高端(duān)的姿(zī)态杀(shā)入市场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫(hè)集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪(háo)宅(zhái)的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并(bìng)不好(hǎo)走。早在(zài)2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝(cháng)试过多(duō)元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什么(me)又(yòu)要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用(shān)东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中(zhōng)信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但(dàn)国(guó)安(ān)和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京(jīng)国安，目(mù)前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的(de)情况(kuàng)下，被(bèi)执行10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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