OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此前几日(rì)的(de)下跌走势，午后跌(diē)幅(fú)一(yī)度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅(fú)超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继续(xù)扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二(èr)级市场价(jià)格开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园项目出租(zū)率有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩募的项(xiàng)目(mù)又(yòu)遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级(jí)市场价(jià)格(gé)出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的原因，最近几个交(j独肖有哪几个iāo)易日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其(qí)内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也(yě)得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基(jī)本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影响，不(bù)好判断价格是不是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内(nèi)二级市(shì)场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益(yì)率(lǜ)高的(de)产品具备一定的投资价(jià)值，很适合(hé)稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若张江园(yuán)区(qū)最终能顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身(shēn)园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租(zū)金收入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大，估计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露(lù)的张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率下(xià)降事(shì)项，一度(dù)二级市场价格出现回(huí)落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进行了解释说明(míng)，市场信心(xīn)得(dé)到(dào)了一定提振，二级(jí)市场价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说明(míng)会上，运营团队表示(shì)了(le)对张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目(mù)的信心，预计签署意向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没(méi)想到仅过(guò)了不到(dào)三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎(yíng)来(lái)了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了(le)市场各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始(shǐ)料(liào)未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和核实工作，并(bìng)同步启动了(le)应急(jí)预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新(xīn)区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前(qián)储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能(néng)、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产业客户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积(jī)超过了2万方(fāng)。从(cóng)意向储(chǔ)备转化(huà)为实(shí)际租户需(xū)要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁(lìn)意向书来(lái)尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要(yào)租(zū)户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩募(mù)、对市场负责的态(tài)度，我们(men)肯定(dìng)要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这(zhè)些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持(chí)有的(de)同区(qū)域的张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目一季度(dù)末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么(me)多储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，之前的空(kōng)置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人(rén)解释(shì)，张江光大(dà)园一直(zhí)以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户的调(diào)租(zū)和(hé)换(huàn)租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租(zū)户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑(huá)情(qíng)况没(méi)有得到(dào)及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储备(bè独肖有哪几个i)租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目在给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平等方面也(yě)有一些差异化，张润大(dà)厦多(duō)是两千多平的(de)大平层，楼(lóu)的(de)成新度高(gāo)一些，单(dān)价也贵一些(xiē)，张江光大园单(dān)层以一千平(píng)的面积为主，还有(yǒu)一(yī)些独(dú)栋形态的(de)物业(yè)。租户自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根(gēn)据自身(shēn)需(xū)求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以(yǐ)后，新老资产的管理人(rén)都变成(chéng)了一家，后续(xù)我(wǒ)们在资源(yuán)共享和联合(hé)营销方面能(néng)更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可(kě)以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的(de)定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江(jiāng)集团和张江高科目前在管资(zī)产约五百(bǎi)万方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造张江园区(qū)产业(yè)空(kōng)间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发(fā)展(zhǎn)。”相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一(yī)步(bù)，也(yě)是至关重要的(de)一步，眼下(xià)我们可(kě)能(néng)面临了一(yī)些(xiē)突发情况需要(yào)解(jiě)决，但是(shì)这和我们在张江科(kē)学城(chéng)这三(sān)十年建设发展过程中所经(jīng)历的(de)相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲(qū)。我们有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件(jiàn)的(de)所(suǒ)有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和(hé)市场的(de)信(xìn)心。”

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