文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可(kě)以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力(lì)的(de)别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权(quán)益(yì)、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支(zhī)持上尉是什么级别，上尉是连长还是营长当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务(wù)院发展(zhǎn)研究(jiū)中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代(dài)在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等(děng)问题(tí)。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立(lì)信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地解决了核(hé)心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)楼市几(jǐ)十(shí)年繁(fán)荣(róng)，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机制(zhì)，促进(jìn)市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国(guó)香港管理(lǐ)部(bù)门(mén)提升了(le)对于预售楼花(huā)制度的(de)监管(guǎn)，即要(yào)求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身(shēn)有资金等能力(lì)把项目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基(jī)础建设(shè)，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城(chéng)市(shì)化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商(shāng)品(pǐn)化(huà)、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次(cì)性付(fù)清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的(de)资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产(chǎn)业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地(dì)经(jīng)济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融(róng)资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于(yú)美(měi)国的27％、日本(běn)的(de)37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在，当前(qián)的(de)负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看(kàn)，银(yín)行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行获(huò)得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失(shī)还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业(yè)预售商品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款项应(yīng)当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的(de)预售资(zī)金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的(de)建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进(jìn)入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式(shì)套取的资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付(fù)后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按上尉是什么级别，上尉是连长还是营长揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中的资金(jīn)全部(bù)来(lái)自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期(qī)进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商在(zài)项目获(huò)批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预约公证上尉是什么级别，上尉是连长还是营长，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和(hé)土地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在(zài)购(gòu)房(fáng)款中，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的(de)选购权合同(tóng)以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局(jú)部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在(zài)正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供(gōng)充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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