万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个(gè)位于北(běi)京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖(mài)，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心区位，名(míng)校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友(yǒu)发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目(mù)的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实(shí)，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是(shì)卖(mài)出(chū)去了的(de)，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那(nà)为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在(zài)还(hái)没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集(jí)团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让这(zhè)笔不(bù)良债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业(yè)主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院解(jiě)除(chú)查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购(gòu)房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以及其他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子(zi)均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被(bèi)业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了(le)嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了(le)唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为(wèi)北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷(hé)兰(lán)运(yùn)回来的(de)灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是(shì)每平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿(嘉峪关诗句最出名的句子，嘉峪关诗句名句赞美ér)。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可(kě)看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是(shì)当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊(jīng)人(rén)的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集(jí)团就尝试(shì)过多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估值(zhí)一(yī)直(zhí)没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质(zhì)押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记(jì)录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易(yì)所官(guān)网(wǎng)信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的(de)经(jīng)营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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