5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数(shù)据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资(zī)产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占(zhàn)板块比(bǐ)重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)韬光养晦避其锋芒什么意思，避其锋芒下一句怎么说不难发现，公募对于(yú)房地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资(zī)愈发有(yǒu)集中(zhōng)于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化(huà)时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二(èr)级(jí)市(shì)场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红(hóng)利(lì)期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的行业(yè)也出(chū)现了一(yī)些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了(le)更大(dà)的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)基金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺(cì)激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时代(dài)已经过去，未来行业的需求或(huò)将回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清(qīng)的过(guò)程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力(lì)强的(de)公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业(yè)务(wù)为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经(jīng)营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程项(xiàng)目(mù)、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的(de)迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理公司等(děng)都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排(pái)名(míng)第二的(de)浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上(shàng)海本(běn)地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构(gòu)在(zài)其中(zhōng)持续驻(zhù)足(zú)。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的(de)两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降温(wēn)，优质(zhì)土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融(róng)资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营(yíng)房开企业(yè)的(de)资(zī)产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于(yú)集(jí)中度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续性地拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于调整的(de)过程中，能(néng)够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时(shí)也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临(lín)着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的(de)市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的(de)去库(kù)存压力(lì)、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出现市(shì)场的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心(xīn)地(dì)去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐(jiàn)。）

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