文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房(fáng)者(zhě)非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了但(dàn)是，重点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样(yàng)在支付(fù)完首付(fù)款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交(jiāo)房前进(jìn)行(xíng)分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房销售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出(chū)租资金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还(hái)未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产(chǎn)商(shāng)开(kāi)始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房(fáng)的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决了(le)制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的(de)住房供(gōng)不(bù)应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的监(jiān)管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全透明(míng)化机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有解决(jué)住房(fáng)基花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市(shì)场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相(xiāng)关(guān)的(de)信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房(fáng)地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契(qì)合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正(zhèng)在(zài)建设中的(de)房屋预先(xiān)出(chū)售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行(xíng)备案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十(shí)多(duō)年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的(de)投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的(de)单(dān)方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同是(shì)两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担(dān)的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还(hái)款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售管(guǎn)理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预(yù)售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继(jì)续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一般设(shè)有定(dìng)金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方(fāng)数据，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银行有充分动机(jī)监(jiān)管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目(mù)获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含(hán)在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面(miàn)完(wán)工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏(zòu)分(fēn)多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖(mài)双方律师(shī)严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确(què)认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别(bié)支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价(jià)并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开(kāi)发商必须(xū)完(wán)成定(dìng)金保全措施(shī)才可(kě)预售(shòu)。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置(zhì)购房者(zhě)定(dìng)金的(de)保证或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预(yù)先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统(tǒng)一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门(mén)的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产到(dào)了政策(cè)出手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房企牵头(tóu)并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计形(xíng)势复杂性和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款机(jī)制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预(yù)售制是大(dà)势(shì)所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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