近两年火(huǒ)爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了(le)高比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格(gé)受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的(de)综(zōng)合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决策的(de)重(zhòng)要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券(quàn)投资(zī)基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格(gé)反映(yìng)这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的(de)角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定(dìng)收(shōu)益。机构(gòu)投资者公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效控(kòng)制(zhì)风险的(de)前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对(duì)于(yú)未(wèi)来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市场热(rè)点呈(chéng)现(xiàn)向股票(piào)和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额(é)的(de)开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的(de)信心，同时需(xū)结合持有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本金之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来(lái)自(zì)项目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利润分配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，两(liǎng)者的比率也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资加州时间现在几点钟，加州时间与北京时间差者在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其(qí)分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二(èr)级(jí)市(shì)场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派(pài)率水平(píng)。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特(tè)许经营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目的分(fēn)派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二(èr)是(shì)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区(qū)别(bié)。经营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身(shēn)经营活(huó)动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对(duì)经营权类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的(de)经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供(gōng)分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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