导读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低景气(qì)，有关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其(qí)中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它(tā)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)和置业(yè)需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成都(dōu)是流(liú)动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户购房需(xū)求(qiú)增(zēng)长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成(chéng)“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地(dì)产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾(dùn)则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突然(rán)激增(zēng)，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国(guó)自(zì)然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每(měi)栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据(jù)公布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与房间数(shù)量有(yǒu)关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数(shù)不能完(wán)全(quán)反映(yìng)出(chū)城镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等(děng)非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套(tào)数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售(shòu)以(yǐ)期(qī)房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成(chéng)。本(běn)文(wén)去除(chú)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的(de)期房销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数(shù)-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥(yōng)有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三(sān)点含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产(chǎn)生的(de)住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应(yīng)求(qiú)，造成(chéng)房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省(shěng)际(jì)流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带(dài)来(lái)了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区很(hěn)难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购(gòu)房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续(xù)延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住(zhù)宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家(ji0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号ā)庭购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生(shēng)活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后的(de)改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经(jīng)济水平有(yǒu)着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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