OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前(qián)几日(rì)的(de)下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾(wěi)盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议(yì)的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人也(yě)表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视(shì)，浦东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本(běn)上影响其(qí)内(nèi)外价值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目(mù)前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又(yòu)遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人(rén)士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易日场内资金有所流出，但是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判(pàn)断价格是不(bù)是已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级(jí)市场跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益(yì)率高(gāo)的(de)产品具(jù)备(bèi)一定的(de)投(tóu)资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复(fù)苏(sū)的步(bù)伐，产业(yè)园区中国允许士兵投降吗 如果打仗了警察用上吗、物(wù)流类等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董事高(gāo)如星(xīng)对(duì)此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区(qū)最终能顺利解决(jué)招商，平稳过(guò)度对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空(kōng)下调至(zhì)得这么急、这(zhè)么深，加上前期本(běn)身园区类(lèi)资产就回调不少(shǎo)了(le)，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受不(bù)受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的(de)重要(yào)承租方之一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季(jì)报中披露的张江光大(dà)园项目出租(zū)率下降事项，一度(dù)二级(jí)市场价格(gé)出现(xiàn)回(huí)落。在随后召开的(de)业绩说明会中管理人(rén)就(jiù)相关(guān)事项进行了解释说明，市(shì)场信心得到了(le)一定提(tí)振，二级(jí)市场价(jià)格(gé)表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召(zhào)开的线上和(hé)线(xiàn)下(xià)的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了(le)对张江光(guāng)大园(yuán)项目(mù)的(de)信心，预计签署意向书和(hé)合(hé)同谈判(pàn)中的储(chǔ)备租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出(chū)租率将(jiāng)得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到三(sān)周的时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募(mù)之路又迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关(guān)负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核(hé)实(shí)工作(zuò)，并同步启(qǐ)动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户(hù)情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业(yè)、信息技术等(děng)产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储(chǔ)备(bèi)转化为实际租(zū)户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁(lìn)意向书来尽快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们(men)一些(xiē)空(kōng)间，但本(běn)着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场负责的(de)态(tài)度，我们(men)肯定(dìng)要全(quán)力与时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积(jī)在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光大园项目(mù)一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)一直以来都坚(jiān)持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属于(yú)正常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大租户退(tuì)租(zū)正好发(fā)生(shēng)在(zài)市场活跃度(dù)的(de)短期低(dī)点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租率下滑情(qíng)况没有(yǒu)得到(dào)及时修复后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定的(de)资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦(shà)和(hé)张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也(yě)有(yǒu)一些(xiē)差(chà)异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的(de)成新度高(gāo)一(yī)些，单价也贵一(yī)些，张江光大园单(dān)层以一千平的(de)面积为主，还有一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户自(zì)身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责(zé)人(rén)表示，张(zhāng)江集(jí)团和张(zhāng)江高(gāo)科目(mù)前在管资(zī)产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有一(yī)些其他在开发(fā)的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江园区(qū)产业(yè)空(kōng)间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现基金扩容的(de)第一(yī)步，也(yě)是至关(guān)重要的一步，眼下(xià)我们可(kě)能面(miàn)临了(le)一些突发(fā)情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科(kē)学城(chéng)这三十年(nián)建设发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件(jiàn)的所有负(fù)面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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