5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得(dé)增持(chí)，持仓(cāng)数量占(zhàn)流(liú)通股(gǔ)比重增幅(fú)五(wǔ)只个股分(fēn)别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地(dì)产的(de)配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资(zī)产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块(kuài)比重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机(jī)构(gòu)持(chí)仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三(sān)四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级(jí)市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地(dì)产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海(hǎi)公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要(yào)有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易(yì)出现(xiàn)信用风险中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会(huì)在于(yú)城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时(shí)的(de)首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租(zū)率复(fù)苏至近(jìn)年(nián)来最高(gāo)，另一方面则(zé)是(shì)公司(sī)拿地结(jié)算持(chí)续(xù)性向好，从数(shù)字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的(de)拿(ná)地(dì)力度（拿地金(jīn)额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙(lóng)头(tóu)房企明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其(qí)是央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地(dì)产公(gōng)司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的(de)过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的(de)修(xiū)复更明显。中(zhōng)特(tè)估(gū)的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是(shì)销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正中考的报名号指什么意思，中考的报名号是什么意思增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实(shí)整(zhěng)个市场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在(zài)往下(xià)掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个(gè)别城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内(nèi)的绝(jué)大多数城市(shì)都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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