万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开(kāi)发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务中国人口第一大省，中国人口第一大省排名人被中(zhōng)国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子(zi)现在(zài)莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可(kě)能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限公司不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的(de)处(chù)置(zhì)主体是中国信达(dá)资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权(quán)。截至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其(qí)中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道(dào)证实了上述内容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北(běi)京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办(bàn)理过户手(shǒu)续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行(xíng)异议申(shēn)请，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时(shí)可(kě)以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确(què)了购(gòu)房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其(qí)房(fáng)屋交付请求权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权(quán)以(yǐ)及其他债权的(de)，人(rén)民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司(sī)中国信(xìn)达申(shēn)请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成为了(le)唯(wéi)一股东(dōng)，后者(zhě)由中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也(yě)没有很高的国民(mín)知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的(de中国人口第一大省，中国人口第一大省排名)墙(qiáng)、西(xī)宸(chén)的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名(míng)的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后(hòu)，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落(luò)到这(zhè)个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫(hè)集团，发(fā)现其(qí)深陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷(fēn)开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安(ān)的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什(shén)么(me)又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保(bǎo)理、北京建工、山东(dōng)国际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北(běi)京(jīng)国(guó)安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股东周金中国人口第一大省，中国人口第一大省排名(jīn)辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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