近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类(lèi)型和(hé)分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资(zī)产的(de)经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业(yè)及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，根据(jù)《公开募(mù)集(jí)基础设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特(tè)点。二级(jí)市(shì)场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固(gù)定利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市(shì)场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发(fā)布了(le)2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面一句话气死嫉妒你的人，嫉妒心太重的人一般是怎样的人市(shì)场热点呈(chéng)现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前(qián)后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有产品的(de)特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是(shì)本金之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的(de)“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限到(dào)期后基金价值面(miàn)临(lín)极(jí)大不(bù)确(què)定性，这是(shì)该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的(de)现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目(mù)每(měi)年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的(de)时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金(jīn)影(yǐng)响利润表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资产更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流(liú)，所(suǒ)以(yǐ)底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期博(bó)弈机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披(pī)露预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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