“现在(zài)的(de)房地产很难再出现像(xiàng)过去十年的系统性行情(qíng)。”思睿集团合伙人、首席(xí)经济学家洪(hóng)灏向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示(shì)，房地产行业(yè)分化的愈加明显，让机(jī)构和投资(zī)者的关注(zhù)度(dù)从板块向单个标的转移。上海利檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指出(chū)，从行业来看，无(wú)论是业绩，还是估值，房地产都已(yǐ)经双(shuāng)杀到了最(zuì)底部，而且是反复地杀到了底部(bù)，再往下的空(kōng)间已经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股(gǔ)阿尔(ěr硅酸铝针刺毯两公分厚是多长的 硅酸铝针刺毯有害吗)法重要参考(kǎo)

　　那么(me)如何寻找(zhǎo)房(fáng)地产(chǎn)个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛(sài)道中进行选择，需要(yào)非常小心，避免选了半天，标(biāo)的公(gōng)司出现爆雷的情况(kuàng)。除此之外，洪灏指出，需要满(mǎn)足(zú)以下三个基(jī)准：有大的国资背景的、杠杆率较低的(de)、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还(hái)表示，如果关注一下(xià)今年(nián)房(fáng)地产的开发资金来源，可以(yǐ)发现，其实(shí)银行的信贷倾(qīng)向是不太愿意给房(fáng)企贷款的(de)，房企的主要资金来源来自新(xīn)盘的销售(shòu)。但(dàn)今年(nián)新房的销售情况(kuàng)相较一(yī)般(bān)。再关注一下，哪些房(fáng)企能从银行(xíng)拿(ná)到钱，其实主(zhǔ)要还是那些有国企背景的房企(qǐ)，民(mín)营房企相对比较(jiào)困难，所以整个行业出现了一个很明显的分化，无论是在销售，还是融(róng)资等各个方面都非常明显。现在有国(guó)资背(bèi)景(jǐng)的房(fáng)企在资本市场表现相对较好(hǎo)，但没有国资背景的民营房企股价大(dà)多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房(fáng)地产行业(yè)内(nèi)，我们的逻辑是，“寻(xún)找最后的(de)赢家”。而(ér)具体到如何(hé)挖掘，我们会(huì)特别重视企业的成本优势，更具体一(yī)点(diǎn)，就(jiù)是(shì)它的(de)净(jìng)借贷水平（净(jìng)负债(zhài)率）是不是行业内的最(zuì)低水平；利润率是不是行业(yè)内最(zuì)高的；融(róng)资(zī)成本是否是行业内最低的(de)；建(jiàn)安成本(běn)是否也是业(yè)内最低的；这些都是我们看重的一家房企的综合成(chéng)本。

　　需要注意(yì)的(de)是，能够同时满足上述条件的房企(qǐ)并(bìng)不(bù)多。即便是在国央企中，仍有部分(fēn)房企出现了(le)“三道红线”的(de)“踩线”情况，且有逐(zhú)渐恶(è)化的趋势。以A股为例，《红周刊》根据(jù)Wind数据(jù)整理(lǐ)发现，截至2022年末，天房发展、陆家(jiā)嘴(zuǐ)、格力地产、西(xī)藏城投(tóu)、中(zhōng)交(jiāo)地(dì)产、中国武夷(yí)等(děng)国央(yāng)企“三道红线(xiàn)”全踩(cǎi)。

　　除(chú)此之外(wài)，城建发展、京投发展、光明(míng)地产、云(yún)南城(chéng)投、首开(kāi)股份、珠江股份、城投(tóu)控(kòng)股等国央企房企也踩了(le)“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有着较稳健特色的国央企(qǐ)房(fáng)企(qǐ)，其财务指标称得上完全健康的(de)仍是少数。而更(gèng)加值得(dé)注意的是(shì)，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国企开始大举扩张(zhāng)。而(ér)这无疑又(yòu)进一步考验着国(guó)央企的资金(jīn)链情况。

　　对房(fáng)企而言，扩张速度的张弛有度尤为重要，节奏把握准确，有助于房企储备优质(zhì)“弹药”；但过(guò)于(yú)乐(lè)观的预判未来市(shì)场，以(yǐ)及(jí)过于(yú)激(jī)进的扩张拿地节(jié)奏也有可能让(ràng)房企重蹈此前的高杠杆(gān)覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举例，它从2018年开始到(dào)2021年，连续4年(nián)的(de)净借贷比例都维(wéi)持在(zài)33％左右，完全没有增加杠杆比例(lì)。而到2022年，这家房(fáng)企(qǐ)明(míng)显感觉到机会来了(le)，其开(kāi)始在(zài)一线城市进(jìn)行大举拿地，净(jìng)负债率也由此前的33％左(zuǒ)右水准提(tí)高到45％左右(yòu)，涨了接(jiē)近(jìn)三分之一。与此(cǐ)同(tóng)时，该房企(qǐ)新(xīn)购入地(dì)块也实现(xiàn)了快速的(de)开盘(pán)利用率，预计今年(nián)会有更多的楼盘入(rù)市。像这类企业就符合“最(zuì)后的赢家(jiā)”的特(tè)点(diǎn)。一方面，在于它(tā)本身(shēn)储备了(le)很多(duō)弹药，去年拿(ná)地(dì)超(chāo)1000亿元，且(qiě)其中一半在(zài)一(yī)线(xiàn)城市(shì)，另外一半也主要集中在(zài)强二线和二线城(chéng)市；另一方面，它的扩张是(shì)有节制地(dì)扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有(yǒu)些房(fáng)企的(de)扩(kuò)张速度让人(rén)感觉又(yòu)回(huí)到了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业(yè)的影子。虽然说，见到机会时要出手(shǒu)，但出(chū)手的章法仍(réng)要(yào)小心，如(rú)果负债(zhài)率扩张得(dé)太快，但未来的两年市场没有想象(xiàng)得(dé)那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如何(hé)来衡量一家房企的(de)扩张速度是否激进？陈昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主(zhǔ)要还是看房企的净负债率水平，在我看(kàn)来(lái)，这个比例(lì)如(rú)果超(chāo)过60％，就(jiù)是扩张(zhāng)得过于(yú)快(kuài)速了。

　　不难看出，这(zhè)一(yī)标准(zhǔn)要(yào)比(bǐ)“三道(dào)红(hóng)线”对房企(qǐ)的(de)净负债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前(qián)房地产行业(yè)的复苏速度并没(méi)有那么快，所以(yǐ)要(yào)规(guī)避公司净负(fù)债率提高到一个比较危险的(de)水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年(nián)拿地较积极的房企梳理发现(xiàn)，中交地产、中国金(jīn)茂、华(huá)发股份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债率(lǜ)都在(zài)60％之上。其中，中交地(dì)产净(jìng)负债(zhài)率持续居高不下，在2020年(nián)至(zhì)2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的(de)是(shì)，华润置地、中国海外(wài)发展、万科A、滨江集团(tuán)、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地(dì)策略的同(tóng)时，也较(jiào)好地控制了(le)公司(sī)的扩张速度与净负债率水平（见(jiàn)附表(biǎo)）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集团等个别民营(yíng)房企

　　或具备“最后(hòu)赢(yíng)家”的(de)黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他(tā)们(men)是以同一筛(shāi)选(xuǎn)标准来看国(guó)央(yāng)企与民营房(fáng)企，但在(zài)各(gè)维度的实际表(biǎo)现上(shàng)，国央企(qǐ)确实会更胜一筹。如国央(yāng)企(qǐ)的融(róng)资成本更(gèng)低，融资(zī)渠道(dào)也更顺畅，能够做到想融就融(róng)，这样，国央企自(zì)然而(ér)然就具有(yǒu)天然优势(shì)。

　　虽然(rán)对比民营(yíng)房企，机(jī)构(gòu)更加看好国央企，但这也并不意味(wèi)着，民营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现(xiàn)，仍有少(shǎo)数(shù)民营房企同样(yàng)受(shòu)到机构的青(qīng)睐。比如，根(gēn)据(jù)2023年一季报(bào)，滨江集团的十大流(liú)通股东中新进了“中(zhōng)国工商银行股份有(yǒu)限公司－景顺长(zhǎng)城(chéng)中国回报灵(líng)活(huó)配置(zhì)混合型证券投(tóu)资基(jī)金”“全国(guó)社保(bǎo)基金(jīn)一一(yī)六(liù)组(zǔ)合”等。

　　除(chú)此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马(mǎ)资产管(guǎn)理有限公(gōng)司就长期持(chí)有滨江集团。根(gēn)据一季(jì)报，该资产公司的几只产(chǎn)品合计持(chí)有滨江集团9543万股，约占流(liú)通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和(hé)其自身(shēn)的基本(běn)面(miàn)表现存在一定关(guān)系。2020年以来(lái)的(de)近三年时间，房(fáng)地产市场整体在走“下坡(pō)路”，但作为杭州本土房企的(de)滨江集团仍是表现出较强(qiáng)的韧(rèn)劲，2020年以来(lái)，滨江集团在业绩表现、销(xiāo)售规模(mó)、新增土储、股价表(biǎo)现等多维(wéi)度都表现了(le)较强(qiáng)的增长势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年～2022年期(q硅酸铝针刺毯两公分厚是多长的 硅酸铝针刺毯有害吗ī)间，滨江集团扣非归母净利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿(yì)元；依次实现同(tóng)比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布的2023年一(yī)季报，今年一(yī)季度，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)更是实(shí)现了扣非(fēi)归母净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍(réng)能保持(chí)自身业绩的持续增长，和(hé)滨江集(jí)团扎根杭州的战略布局关系密切(qiè)。根据2022年(nián)年(nián)报，滨(bīn)江集团有近七(qī)成营(yíng)收来(lái)自杭州地(dì)区，而在(zài)2021年，杭(háng)州地区的营收比重只占到近(jìn)六成。近三年持续稳居杭州房企销售排名第一。

　　与此(cǐ)同(tóng)时，滨江集团在杭州(zhōu)的土(tǔ)储(chǔ)补充同样较为积极(jí)，根据诸葛找房(fáng)、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江集团在杭州的(de)较突出表现，也让滨(bīn)江集团的房企(qǐ)排名迅速提(tí)升。到2023年(nián)，滨江(jiāng)集团的房企排名已冲(chōng)进(jìn)前(qián)十，根据中指数据，2023年(nián)前(qián)4月，滨江集(jí)团实(shí)现销售额607.3亿元，位列房企第(dì)九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年(nián)至今，滨江集团股价翻(fān)了超一(yī)倍以(yǐ)上，而近期，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)更是迎来多(duō)家(jiā)机构的(de)集中调研。滨江集(jí)团发布公告表示，公司(sī)于5月(yuè)10日接受了信达证券(quàn)、金(jīn)鹰基(jī)金(jīn)、建信养老、新华养老(lǎo)等(děng)18家机构调研。

　　产业链布局重点移至(zhì)存量赛道(dào)

　　机(jī)构在下游家纺、家(jiā)居、物(wù)业(yè)觅α

　　实际上(shàng)房地产开发只是房地产产业链上(shàng)的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻(bō)纤(xiān)等(děng)材料供应商，而下游应用行业主(zhǔ)要(yào)包括中(zhōng)介服务、家用电(diàn)器、物业(yè)管理(lǐ)、家居用品。综合《红(hóng)周刊》的(de)采访(fǎng)，房地产开发环节与上游材料端(duān)息息相(xiāng)关，新盘开工不(bù)足导致(zhì)上游不被看好，机构寻(xún)觅个股(gǔ)阿尔法的思(sī)路渐渐移(yí)至下游。“中国房地产行业在进入(rù)存量房时代，所以(yǐ)对(duì)地(dì)产产业链，尤其是(shì)偏消费属性的家装(zhuāng)家居领域，我们相(xiāng)对看(kàn)好(hǎo)，因为居(jū)民保有的(de)住房规模(mó)越来越(yuè)大，随着时间(jiān)的增加(jiā)，内装(zhuāng)更新(xīn)的(de)需求也会越来越多(duō)。美国(guó)过去的(de)数据充分说明(míng)了(le)这一点，在新房销售(shòu)见顶之(zhī)后，家具(jù)消费的增(zēng)长却一直都很好。对于地产产(chǎn)业链，我们相对看好和内(nèi)装相关的(de)行业，例如消费(fèi)建(jiàn)材、家(jiā)居装饰等。”万(wàn)家基金人士表示。

　　而(ér)根(gēn)据《红周(zhōu)刊》对下游细分(fēn)中(zhōng)相关赛道龙头(tóu)年内表现(xiàn)的统计(jì)，目前(qián)暂居(jū)前两位的都是(shì)来自家纺赛道的公(gōng)司，它们分别是富安(ān)娜和水(shuǐ)星家(jiā)纺，特(tè)别是(shì)前(qián)者在月线连收七根(gēn)阳线(xiàn)的基(jī)础上，年内迄今(jīn)涨幅已经(jīng)逼(bī)近30％。

　　以前(qián)者(zhě)为例，富(fù)安娜主要从事纺织(zhī)家居、睡眠家居(jū)、生活类产品的研发、设(shè)计(jì)、生产及销售，旗下拥(yōng)有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一季度报告显示(shì)，报(bào)告期内，富安娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元(yuán)，同(tóng)比减少7.57％；不过实(shí)现归属于上市(shì)公司股东的净(jìng)利(lì)润约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大流通股股东来看，能够发现该股早已成为基(jī)金重(zhòng)仓(cāng)股的天下(xià)，彼时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银(yín)瑞信灵(líng)动价值、宝盈新(xīn)价(jià)值和私募的明河2016，都在其中出现，占据了(le)半壁江山(shān)。需要强调的是，中欧的(de)两只基金都是价值派(pài)基金经(jīng)理曹名长在管(guǎn)的(de)产品，首季(jì)其同时重仓的房地产产业链股票还有金地集团(tuán)和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的(de)家居板块也因疫情(qíng)、消(xiāo)费复苏进程(chéng)缓慢(màn)等多因素一(yī)度沉寂(jì)，不过好在困(kùn)境反转露出曙光，家居板块中年(nián)内表现最好的是(shì)志(zhì)邦家居(jū)。同一时间段(duàn)，该股年内上涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来看，无论是营(yíng)收还是归母净利润，公司都实(shí)现了同比双(shuāng)升。

　　从公司的十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季(jì)报中(zhōng)他(tā)管理(lǐ)的广(guǎng)发策略优选(xuǎn)和广发(fā)安宏回报均增加(jiā)了持(chí)股(gǔ)，而这两只产(chǎn)品(pǐn)也成为(wèi)志邦家居(jū)十大流(liú)通股股东(dōng)中仅有的两只公募。有意(yì)思的是，他似乎对于(yú)定(dìng)制家居类标的(de)情有独钟，在另一(yī)家赛道公(gōng)司金牌橱(chú)柜中，他管(guǎn)理的(de)全部三(sān)只(zhǐ)产品均登榜十大流通股股东(dōng)，其也成(chéng)为他(tā)的(de)独门重仓股(gǔ)。

　　除去家居(jū)家(jiā)纺外，下游(yóu)的物业(yè)股也越来越被机构所青睐，不过这类(lèi)标的大多(duō)在香港上市，如何选(xuǎn)择成(chéng)为难题。对此，前述上海公募(mù)基金经理(lǐ)举(jǔ)例(lì)分(fēn)析：“物业(yè)服(fú)务不是一个高毛(máo)利的行业，挣钱很辛(xīn)苦，我(wǒ)选公司还是希望挣(zhēng)的是市场化应该挣的钱，以我(wǒ)曾经买的绿城服务为例，它在(zài)中高端(duān)楼盘占(zhàn)比是比(bǐ)较高的(de)，每年到期的合同里(lǐ)提价成(chéng)功(gōng)率在30％～40％。它能(néng)做到滚动(dòng)的大部分(fēn)项目到期(qī)之(zhī)后，经过两三轮合(hé)同周期还能(néng)做到产(chǎn)品提(tí)价(jià)。”

　　“行(xíng)业里真正能做到产品提价的公(gōng)司(sī)很少，因(yīn)为(wèi)物(wù)业公司很容易一(yī)开始是(shì)挣钱的，后面因为保安(ān)这些固定人(rén)员成本(běn)的年度(dù)增长，不(bù)过服(fú)务没有特别(bié)好(hǎo)，客户(hù)没有那么满意，能做到提价难度是非常大的(de)。但是该公司能在业(yè)内做到到期之(zhī)后提价率比较高，这跟它(tā)的(de)定位和比(bǐ)较好的服务是有关系的。”他(tā)进一步强调。

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