近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配(pèi)比例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以(yǐ)及基(jī)金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自(zì)基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息(xī)披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额(é)二级市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基(jī)金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同(tóng)于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于投资债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制(zhì)风险(xiǎn)的(de)前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成(ch青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？éng)率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的(de)主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也(yě)表示(shì)，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济(jì)活(huó)力(lì)的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(j青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？iǎn)金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提(tí)是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，因此将可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到期(qī)后通过对(duì)建筑的(de)更新改(gǎi)造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的(de)经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资(zī)产生的(de)现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连(lián)回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红(hóng)金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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