OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协议(yì)的(de)通知。同时(shí)，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目(mù)的(de)原(yuán)始权益(yì)人相(xiāng)关负责人也(yě)表示，近期已同步启动(dòng)了应急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提前退(tuì)租的可(kě)能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技的事(shì)件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场(chǎng)价格开始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格(gé)有所回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其(qí)余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报(bào)中已经披露(lù)张江光大园项目出(chū)租(zū)率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过(guò)，在上述人士看来，尽管出于风(fēng青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思)险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金(jīn)有所流出(chū)，但是，不动(dòng)产(chǎn)公(gōng)募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌(diē)并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时(shí)表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市场价(jià)格(gé)下(xià)跌，风险也(yě)得到(dào)一定释(shì)放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影(yǐng)响，不(bù)好判断价格是不是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士(shì)表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少(shǎo)产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益(yì)率高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基(jī)金(jīn)执(zhí)行董事高(gāo)如星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这(zhè)么急、这么(me)深(shēn)，加(jiā)上前期本身园区类(lèi)资产就(jiù)回(huí)调不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租(zū)金(jīn)收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库青涩的意思是啥，形容女人青涩的意思(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切(qiè)关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中(zhōng)披露的(de)张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率下降事项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现回落(luò)。在随(suí)后召(zhào)开的(de)业绩(jì)说明会中管理人就(jiù)相关事(shì)项进行了(le)解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二(èr)级(jí)市场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上(shàng)和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租(zū)户正常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三(sān)周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告(gào)引起了市(shì)场各方(fāng)的(de)广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始权益(yì)人相关负责人坦言(yán)，事发突然确实始料未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的(de)第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工(gōng)作，并同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视(shì)，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈(tán)及储备(bèi)租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人(rén)工智能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产业(yè)客户(hù)，租赁(lìn)意(yì)向面(miàn)积超过了(le)2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着(zhe)手通(tōng)过签署租赁意向(xiàng)书(shū)来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了(le)三个(gè)月履约保(bǎo)证金给了(le)我(wǒ)们一些空间(jiān)，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区(qū)域的张(zhāng)江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权(quán)益人(rén)有那么多储(chǔ)备租户，之前的空置(zhì)率为何未能(néng)得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江(jiāng)光大园一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场化(huà)运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属(shǔ)于正常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的(de)大租户退租正好发生在市场(chǎng)活(huó)跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出(chū)租率下(xià)滑(huá)情况没(méi)有得到(dào)及时修复后(hòu)，张江这边(biān)也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入(rù)了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和(hé)张(zhāng)江光大园项目在给租(zū)户的分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金水平等(děng)方面也有一(yī)些(xiē)差异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成新度高(gāo)一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平(píng)的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及(jí)对(duì)于张(zhāng)江REIT的(de)定位和展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集(jí)团和张江高(gāo)科目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开(kāi)发的(de)储(chǔ)备项目(mù)，这些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张江园区(qū)产业(yè)空间资产(chǎn)上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它未来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我们(men)实现基金扩容的第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是这(zhè)和我们在张江科学城这(zhè)三十年(nián)建设(shè)发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小(xiǎo)的(de)插(chā)曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当(dāng)前(qián)突发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市(shì)场(chǎng)的信(xìn)心。”

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