万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是(shì)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且(qiě)早已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书(shū)院的业主基本都是北(běi)京的高端(duān)人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办(bàn)理(lǐ)过户手(shǒu)续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时(shí)可以(yǐ)联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法院报(bào)公布(bù)《最高(gāo)人(rén)民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先于建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持(chí)。91是质数吗，95是质数吗只支付了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这(zhè)次(cì)债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国(guó)金(jīn)谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份(fèn)有限(xiàn)公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入(rù)北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业(yè)内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(91是质数吗，95是质数吗dāng)时有名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房(fáng)，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人(rén)士(shì)，如知名(míng)演员宋丹(dān)丹(dān)，就(jiù)住在(zài)钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多(duō)次成91是质数吗，95是质数吗(chéng)为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)正式(shì)成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在持(chí)续质押(yā)手中的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国(guó)安和(hé)中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免(miǎn)于(yú)难。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的情况下(xià)，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善(shàn)其身(shēn)？

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