导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样(yàng)不(bù)意味着中国住(zhù)宅市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房(fáng)，其(qí)中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是(shì)因为户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人(rén)口的租(zū)赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流(liú)动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日(rì)益明显，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未(wèi)公布(bù)，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们(men)测算(suàn)出中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩(shèng)了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思路(lù)、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统(tǒng)计数(shù)据(jù)，并(bìng)没有直接(jiē)公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数(shù)除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们(men)利(lì)用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们(men)估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味着中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民(mín)换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房(fáng)，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应(yīng)求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸(xī)引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实际上会(huì)占据(jù)两套(tào)房(fáng)，在高房价(jià)的(de)大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很(hěn)大的(de)不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足(zú)19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按(àn)这(zhè)个标准算的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的(de)人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户(hù)的占(zhàn)比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用(yòng)房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面(miàn)积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希(xī)望(wàng)提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济(jì)工作会(huì)议明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突(tū)。房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思风险提(tí)示

　　人(rén)口普查数据调(diào)查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。

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