“现在的房地产很难再出(chū)现像(xiàng)过去十年的(de)系统性行情。”思(sī)睿集团合(hé)伙人、首(shǒu)席经济学家洪灏向《红周刊》表示，房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)分化的愈加明显，让机构(gòu)和投资者的关注(zhù)度从板块向(xiàng)单个(gè)标的(de)转移(yí)。上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指出，从行业来看，无论是业(yè)绩，还是估(gū)值，房(fáng)地(dì)产都已(yǐ)经双杀到了最底杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字部(bù)，而且是反复地杀到了底部(bù)，再往下(xià)的空(kōng)间(jiān)已(yǐ)经(jīng)不大了。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成挖(wā)掘个股(gǔ)阿尔(ěr)法重要(yào)参考

　　那么如何寻找房地产(chǎn)个股的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产赛道中进(jìn)行(xíng)选择，需要(yào)非常小心，避(bì)免选(xuǎn)了半(bàn)天，标(biāo)的公司(sī)出现(xiàn)爆雷的情况(kuàng)。除此之外，洪(hóng)灏指(zhǐ)出(chū)，需要满足(zú)以下(xià)三个基准(zhǔn)：有大(dà)的国资背景的、杠杆率较低的、此前没有踩(cǎi)过红线的。

　　他还表示，如(rú)果(guǒ)关注一下(xià)今年房地产(chǎn)的(de)开发资金来源，可(kě)以发现(xiàn)，其实银行(xíng)的(de)信贷(dài)倾向(xiàng)是不太愿意给房(fáng)企贷款的，房企(qǐ)的主要资(zī)金来(lái)源来自(zì)新盘的销售。但今(jīn)年新(xīn)房(fáng)的销售情况相(xiāng)较一般。再(zài)关注一下(xià)，哪些(xiē)房企能从银行拿到钱，其(qí)实主(zhǔ)要还是那(nà)些有国企背景的房企(qǐ)，民营房企相对比较困难(nán)，所以整个(gè)行业出现了一个很明显(xiǎn)的分化，无论是(shì)在销售，还是融(róng)资等各个(gè)方(fāng)面都(dōu)非常明显。现(xiàn)在有国资背景的房(fáng)企在资本市场表现(xiàn)相对较好，但没有国(guó)资背景的民营房企(qǐ)股价大多表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红(hóng)周刊》表(biǎo)示，在房(fáng)地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的(de)赢家(jiā)”。而具体到(dào)如何挖掘，我们会特别重视企业(yè)的(de)成本(běn)优势，更具体(tǐ)一点，就是它的净借贷水平（净(jìng)负债率）是(shì)不(bù)是行业(yè)内的最(zuì)低水平；利润(rùn)率是不是行业内最高的；融资成本是(shì)否是行(xíng)业内(nèi)最低(dī)的；建安(ān)成(chéng)本(běn)是(shì)否也是(shì)业(yè)内最(zuì)低的；这些(xiē)都是我们看(kàn)重的一家房企的综合成(chéng)本。

　　需要注意的(de)是，能够同时满足上(shàng)述条件的房企并不多。即便是在国央企中，仍有部(bù)分房企出现(xiàn)了(le)“三道红(hóng)线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股(gǔ)为例，《红周刊》根(gēn)据(jù)Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年(nián)末，天房发(fā)展(zhǎn)、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中(zhōng)交地(dì)产、中(zhōng)国(guó)武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建发展、京投发展、光明(míng)地产(chǎn)、云(yún)南城投、首开股(gǔ)份(fèn)、珠(zhū)江股份、城投控股等国央(yāng)企房企(qǐ)也踩了“三(sān)道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进(jìn)扩张(zhāng)房企

　　需警惕其(qí)重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙

　　不难看出，即便(biàn)是有着较稳健特色的(de)国央企房企，其财务指标称得(dé)上完全健(jiàn)康的(de)仍是(shì)少数。而更加值得注意的是，在2022年，不(bù)少国企(qǐ)，甚至地方(fāng)国企开始大举扩(kuò)张(zhāng)。而这无疑又进一步考验着国央企(qǐ)的资金(jī杨志性格特点及主要事迹概括，杨志性格特点及主要事迹100字n)链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度的张弛有度(dù)尤(yóu)为(wèi)重要(yào)，节(jié)奏把握准确，有助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市场，以及过(guò)于激进的扩张拿地节(jié)奏也有(yǒu)可(kě)能让房企重(zhòng)蹈此前的(de)高(gāo)杠杆(gān)覆辙。

　　陈昊(hào)扬以(yǐ)其配置的一家房企进行举例，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连(lián)续4年(nián)的净借贷比例(lì)都维持在33％左右，完(wán)全没有增加杠(gāng)杆比例。而到2022年，这家房企明(míng)显感觉(jué)到机会来了，其开始(shǐ)在一线城(chéng)市进行大(dà)举拿地(dì)，净负(fù)债(zhài)率也(yě)由(yóu)此前(qián)的33％左右水(shuǐ)准提高到45％左(zuǒ)右(yòu)，涨了接(jiē)近三分之(zhī)一。与此同时，该房企(qǐ)新购入地块(kuài)也实(shí)现(xiàn)了快速的开盘利用率，预计(jì)今年会有(yǒu)更多的楼(lóu)盘(pán)入市。像这类企业就符合“最后的赢家”的(de)特点。一(yī)方面(miàn)，在于(yú)它本身储备(bèi)了很多弹药，去年拿(ná)地(dì)超1000亿元，且(qiě)其中(zhōng)一(yī)半在一(yī)线城市，另(lìng)外一半(bàn)也主(zhǔ)要集中在(zài)强二线和二线(xiàn)城市(shì)；另(lìng)一方(fāng)面，它的扩张是(shì)有(yǒu)节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相(xiāng)反，有些房(fáng)企(qǐ)的(de)扩张速度让(ràng)人(rén)感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到(dào)了2016年～2020年期(qī)间扩张的民营企业的影(yǐng)子。虽然说，见到机会(huì)时要出手，但出手的章法仍要小心，如果负债率扩(kuò)张得太快，但未来(lái)的两年(nián)市(shì)场没(méi)有(yǒu)想象得那么好，可能(néng)会重蹈覆辙。

　　那么(me)如何来衡量一(yī)家(jiā)房企的扩张(zhāng)速度是否(fǒu)激进(jìn)？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还(hái)是看房企的净(jìng)负债率(lǜ)水(shuǐ)平，在(zài)我看来，这个比例(lì)如果(guǒ)超过60％，就是扩张(zhāng)得过于快速了。

　　不难看出(chū)，这一标准要比“三道红线”对房企的净负债(zhài)率要求不(bù)得高于100％要更(gèng)加严格。陈昊扬解(jiě)释，当前房地产行业的复苏速(sù)度并没有那么快，所(suǒ)以要规避公司净负债率提高到一个比较(jiào)危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿(ná)地较积极的房企(qǐ)梳理发现，中交地产、中国金茂、华发(fā)股份、越秀地产、绿城(chéng)中国、保利发展等房(fáng)企2022年净负债(zhài)率都在60％之上。其(qí)中，中(zhōng)交地产净负债(zhài)率持续居高不下(xià)，在2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之(zhī)形成鲜明对比(bǐ)的是，华润置地、中国海外(wài)发展、万科A、滨江集团、招商(shāng)蛇(shé)口、龙湖(hú)集团(tuán)等房企(qǐ)在践行(xíng)较积极的拿地策略的同时，也较好地控制了公(gōng)司的扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别(bié)民营(yíng)房企(qǐ)

　　或(huò)具备“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊(hào)扬指出(chū)，实际(jì)上(shàng)，他们是以同(tóng)一筛选标准来看国央企与民营房企(qǐ)，但在(zài)各维(wéi)度的实际表(biǎo)现上，国央(yāng)企确实会(huì)更胜一筹。如国央企(qǐ)的(de)融(róng)资成本更低，融资(zī)渠道也更顺畅，能够做到(dào)想融就融，这样，国央(yāng)企自(zì)然而然就具有天然(rán)优势。

　　虽然对比民(mín)营房(fáng)企，机构更加看好国央企(qǐ)，但这也并(bìng)不(bù)意(yì)味着，民营企业中(zhōng)就没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍(réng)有少数民营房企(qǐ)同样受到机构的(de)青睐。比(bǐ)如，根据2023年一季报，滨江(jiāng)集团的(de)十大流通股东中(zhōng)新(xīn)进(jìn)了“中国工商银行股份有(yǒu)限公司－景顺(shùn)长城中国(guó)回报灵活配置混(hùn)合型证券投资基金(jīn)”“全(quán)国社保基金一(yī)一六组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴马资(zī)产管理(lǐ)有限(xiàn)公司(sī)就长期持有(yǒu)滨江集团。根据一季报，该资产公司的几只(zhǐ)产品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本(běn)面表现存(cún)在一定(dìng)关(guān)系。2020年以来的近三年时(shí)间，房地产市场整体在走“下坡(pō)路”，但(dàn)作为(wèi)杭州本土房企(qǐ)的滨(bīn)江集团仍是表现出较强(qiáng)的韧劲，2020年以来，滨江集团(tuán)在业绩表现、销售规模、新增土储、股价表现等多维(wéi)度都表(biǎo)现了较(jiào)强(qiáng)的增长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨(bīn)江集(jí)团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿(yì)元；依次(cì)实现同比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近(jìn)期发(fā)布(bù)的2023年一季(jì)报，今年一(yī)季度(dù)，滨江集团(tuán)更是实现了扣(kòu)非归母(mǔ)净利润(rùn)5.41亿元(yuán)，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地(dì)产“青铜(tóng)时(shí)代”仍能保持(chí)自身业绩的持续(xù)增长，和滨江集团扎根杭州的战(zhàn)略布(bù)局关系(xì)密切。根据(jù)2022年(nián)年报，滨江集团有近七成(chéng)营收来自杭州地区，而在2021年(nián)，杭州地区的营收比重只占到近(jìn)六成。近(jìn)三年持续稳居杭州房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售排(pái)名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集(jí)团(tuán)在杭州的土(tǔ)储补充同样(yàng)较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭(háng)州的本土(tǔ)第一(yī)。

　　而滨江集团在杭州的(de)较突(tū)出(chū)表现，也(yě)让滨江集(jí)团的房企排名(míng)迅速提升。到2023年(nián)，滨江集团的(de)房企排名已冲进前十(shí)，根据中指数据(jù)，2023年前(qián)4月(yuè)，滨江(jiāng)集团实现销售额607.3亿元(yuán)，位(wèi)列房(fáng)企第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年(nián)至今(jīn)，滨江集团股价翻了超(chāo)一(yī)倍以(yǐ)上，而(ér)近期，滨江集团更是(shì)迎来(lái)多(duō)家机构的集中(zhōng)调研。滨江集团发(fā)布(bù)公告表示(shì)，公司于5月10日(rì)接(jiē)受了信达证券(quàn)、金(jīn)鹰基金、建信养老(lǎo)、新华养老等18家机构(gòu)调研。

　　产业链布(bù)局重点(diǎn)移至存量(liàng)赛道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家(jiā)居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地产开发只是房地产产业链上(shàng)的中游环(huán)节，其上(shàng)游主要为钢铁(tiě)、水泥、建(jiàn)材、玻纤(xiān)等材料供(gōng)应商，而下游应用行(xíng)业(yè)主要包(bāo)括中介服务、家(jiā)用电器(qì)、物(wù)业管理、家(jiā)居用品。综合《红周刊(kān)》的采访(fǎng)，房(fáng)地产开(kāi)发环节与上(shàng)游材料端(duān)息(xī)息相关，新盘开工(gōng)不(bù)足导致上游不被看好，机构寻觅个(gè)股阿(ā)尔法的思路渐渐移至下(xià)游(yóu)。“中国(guó)房地产行业在进入存量房时代(dài)，所以对地产(chǎn)产业链，尤(yóu)其是(shì)偏(piān)消费属性的家装(zhuāng)家(jiā)居领域，我们相对看好，因为(wèi)居民(mín)保有的住房规模越来越大，随着时间(jiān)的增加，内装更新的需求也会(huì)越来越多。美国过去的(de)数(shù)据充分说明了这(zhè)一点(diǎn)，在新房销售见顶之后，家具消(xiāo)费的增长却(què)一直(zhí)都(dōu)很(hěn)好。对于地(dì)产(chǎn)产业链，我们相对(duì)看好和内装相关的行业，例如消费建材(cái)、家(jiā)居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游(yóu)细分(fēn)中(zhōng)相关赛道龙头年内表现(xiàn)的统计，目前暂(zàn)居(jū)前两位的都(dōu)是来自家纺赛(sài)道(dào)的(de)公司，它(tā)们分别是(shì)富安娜和水星家纺，特别(bié)是前者在月线连收七根(gēn)阳(yáng)线的基础上，年内迄今涨幅(fú)已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为(wèi)例(lì)，富(fù)安娜(nà)主(zhǔ)要从(cóng)事纺织家(jiā)居、睡眠家居、生活类(lèi)产品的研发、设(shè)计、生(shēng)产(chǎn)及销售，旗下拥有原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而乐(lè)”和“酷奇(qí)智”自(zì)有品牌(pái)。第一季度报(bào)告(gào)显示，报告(gào)期(qī)内，富安娜实现营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减(jiǎn)少7.57％；不过(guò)实(shí)现归属(shǔ)于(yú)上市公司(sī)股东的(de)净(jìng)利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公司(sī)一(yī)季(jì)报的十大流通股股东(dōng)来看，能够发现该股(gǔ)早已成为(wèi)基金重(zhòng)仓股的(de)天下(xià)，彼(bǐ)时包括(kuò)公募的中欧(ōu)价值(zhí)发(fā)现、中欧潜力价值、工(gōng)银(yín)瑞信(xìn)灵动价值、宝盈(yíng)新(xīn)价值和私募(mù)的明河2016，都在其中出现，占(zhàn)据了(le)半壁江山。需要(yào)强(qiáng)调的是，中(zhōng)欧的两只基金都是价值派(pài)基(jī)金经理曹名(míng)长在管(guǎn)的产品，首季其同时重仓的房地产产业(yè)链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经风光一(yī)时(shí)的家居(jū)板(bǎn)块也因(yīn)疫情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困境(jìng)反转露出曙(shǔ)光，家居板(bǎn)块中年内表现最好(hǎo)的(de)是志(zhì)邦家居(jū)。同一时间(jiān)段，该股年内上(shàng)涨已经超(chāo)过23％，从业绩来看(kàn)，无(wú)论是营收还(hái)是归母净利润，公司都实(shí)现了同比双(shuāng)升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发现(xiàn)广发基金经理罗洋慧眼独具(jù)，一(yī)季报中他管理的广发策略优(yōu)选和广发安宏回报(bào)均(jūn)增加了持股，而这两只产品也(yě)成为志邦家(jiā)居十大流通(tōng)股(gǔ)股东中仅有的(de)两只公(gōng)募。有意思(sī)的是，他(tā)似乎对(duì)于定制家(jiā)居类(lèi)标的情(qíng)有(yǒu)独(dú)钟，在另(lìng)一(yī)家赛(sài)道(dào)公(gōng)司金(jīn)牌橱柜中，他管理的全部三只产(chǎn)品(pǐn)均登榜十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)，其也成(chéng)为(wèi)他的独门重(zhòng)仓股。

　　除去家居(jū)家纺外，下(xià)游的物业(yè)股也越来越被机构所青(qīng)睐，不过这(zhè)类(lèi)标的大多(duō)在香(xiāng)港上市，如何选择成为难题。对(duì)此，前述上海公募基金经理举例分析(xī)：“物业服务不是一个高毛利(lì)的(de)行业，挣(zhēng)钱(qián)很辛苦(kǔ)，我(wǒ)选(xuǎn)公司还是(shì)希望挣的(de)是市场化应该挣的钱，以(yǐ)我曾经买(mǎi)的绿城服务为(wèi)例(lì)，它在中(zhōng)高端楼盘占比是比较高的，每年到(dào)期的合同里提价成功率在30％～40％。它(tā)能(néng)做(zuò)到滚动的(de)大部(bù)分项(xiàng)目到(dào)期之后，经过两(liǎng)三轮合同周期还能做到产品提价(jià)。”

　　“行业里真正能做到产品(pǐn)提(tí)价的公司(sī)很少，因为物业公司很容(róng)易一开(kāi)始(shǐ)是(shì)挣钱的，后面因为保安这些(xiē)固定(dìng)人员(yuán)成(chéng)本的年度增长，不过服务没有特(tè)别好，客户没有那么满意，能做到(dào)提价难度(dù)是非常大的。但是该公司能(néng)在业内(nèi)做到到期之后(hòu)提价率比(bǐ)较高，这跟它的定位和比较好(hǎo)的(de)服务是有关系的。”他进(jìn)一步强(qiáng)调。

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