5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对(duì)于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持(ch白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗í)仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的(de)持(chí)股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一(yī)季(jì)报(bào)汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退(tuì)出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到(dào)房地(dì)产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季并非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好(hǎo)于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去(qù)不(bù)返了(le)。“如果按照(zhào)产(chǎn)业(yè)周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募(mù)基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房地(dì)产研(yán)究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国(guó)均(jūn)已告(gào)别住(zhù)房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而行业(yè)高增的时代(dài)已经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落(luò)，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占(zhàn)率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细(xì)作个股成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们(men)分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归(guī)来(lái)后日(rì)成(chéng)交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的(de)首季(jì)十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本(běn)地房企，其(qí)第一季(jì)度(dù)的收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大(dà)流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依(yī)然在(zài)前十中(zhōng)，这也是(shì)连续第三个(gè)季度(dù)他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域(yù)性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是(shì)一份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产ETF上榜排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然(rán)存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据显著(zhù)优势(shì)，其(qí)主要又体现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营能(néng)力的(de)多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源(yuán)债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市(shì)场对(duì)民营房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观(guān)地去持续观察(chá)国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名房(fáng)地产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房企，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续(xù)性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投资力(lì)度较大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一(yī)些不(bù)确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市(shì)场从(cóng)四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也(yě)不太(tài)乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出现，到六白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象(xiàng)的(de)要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗