饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布(bù)了关(guān)于(yú)规范(fàn)房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房源(yuán)客源(yuán)优势(shì)收取过(guò)高(gāo)费(fèi)用、未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权(quán)益(yì)。

　　基于上(shàng)述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合理确(què)定经纪服务(wù)收费、严(yán)格实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大(dà)伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二(èr)手房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住(zhù)房政策研(yán)究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额(é)不低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性(xìng)，居(jū)民往往(wǎng)通(tōng)过中外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么介来完(wán)成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不(bù)对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费(fèi)夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居(jū)民造成额外的负担，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪(jì)服务在内的相关(guān)市(shì)场交易(yì)行为(wèi)及其主(zhǔ)体(tǐ)进行(xíng)规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房(fáng)地产市场管理(lǐ)和调控的(de)主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这(zhè)项工作(zuò)的(de)意义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问(wèn)题(tí)成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么来对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务行业关注(zhù)最(zuì)多(duō)的一个话题(tí)，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监管的(de)重(zhòng)点，将(jiāng)是对(duì)房地产经纪服务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲的(de)房屋，往往要(yào)缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中介(jiè)费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费上，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的(de)《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北京市(shì)执行的(de)2014年更新后(hòu)的(de)收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商同意，可在规定(dìng)的收费标准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮幅度(dù)最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在实(shí)际收取(qǔ)费(fèi)用过(guò)程中，相关监管部门当前(qián)并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务过程中对(duì)收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过(guò)程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标准，综合(hé)计算(suàn)出合(hé)适的(de)中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu外公总是在妈妈身上睡觉好吗，外公在妈妈身上做什么)应当在经(jīng)营门(mén)店、网站、客户端等(děng)场所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服务内(nèi)容(róng)和收费标准，不(bù)得混合标(biāo)价和(hé)捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当(dāng)分别明确(què)服务(wù)项目和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人出具收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市(shì)场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市(shì)场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关部(bù)门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等(děng)违(wéi)反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构相关(guān)违法违规信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要依法依规纳(nà)入(rù)国(guó)家(jiā)企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定价，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深(shēn)圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和(hé)普宅本来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影(yǐng)响不(bù)大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何(hé)具体认(rèn)定(dìng)其中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域(yù)的(de)调整(zhěng)改善、规(guī)范化，有利(lì)于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二(èr)手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可能对(duì)交易产生(shēng)影响，这对房地(dì)产经纪服务行业(yè)的专业性提出更(gèng)高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究(jiū)总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本(běn)应该由(yóu)上下(xià)家各支(zhī)付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的(de)情形，因部分购房者处于弱势地位(wèi)，从而会(huì)出(chū)现中介费及税(shuì)费均由(yóu)购房(fáng)者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可(kě)能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司(sī)可能(néng)会利用(yòng)其支(zhī)配地位(wèi)，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费的基础上，再次向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房(fáng)东往往会将(jiāng)其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际上相当于变相(xiāng)推(tuī)高了房(fáng)价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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