文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时(shí)代步入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时(shí)代，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情(qíng)况？简单(dān)科(kē)普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的(de)方(fāng)式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入(rù)了商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是(shì)需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为(wèi)保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触(chù)发(fā)风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和(hé)房地(dì)产长效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括100字)的最(zuì)根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商(shāng)业(yè)的(de)水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括100字本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地(dì)产(chǎn)也不(bù)能(néng)例(lì)外(wài)，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未(wèi)推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过(guò)大多数(shù)居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出(chū)售的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的(de)分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期(qī)付款”的销售(shòu)模式(shì)成为(wèi)当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的(de)情(qíng)况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的(de)核(hé)准。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况，银行(xíng)将成(chéng)最大风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等(děng)问(wèn)题，因此(cǐ)福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少大(dà)型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是(shì)对内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经(jīng)济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地(dì)开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩(suō)短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业(yè)数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动的(de)投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道(dào)，根据(jù)我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日(rì)本(běn)的10.水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括20字，水浒传鲁智深倒拔垂杨柳概括100字8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住(zhù)房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房(fáng)合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的(de)合同关系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因(yīn)此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监(jiān)管账户(hù)资(zī)金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承(chéng)包方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做(zuò)提供了(le)资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付(fù)后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程(chéng)进度逐(zhú)渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按(àn)揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环节，定(dìng)金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自(zì)银行(xíng)，银行根(gēn)据工程(chéng)进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地(dì)交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在(zài)购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期(qī)支付(fù)房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可(kě)在(zài)支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公(gōng)司(sī)针对(duì)期(qī)房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目前(qián)是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发(fā)商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及(jí)订金(jīn)返(fǎn)还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流程做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订(dìng)后、地(dì)基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供(gōng)在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付(fù)款会存入(rù)银行专门的(de)项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后(hòu)购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持(chí)。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独(dú)立于(yú)开发(fā)商、银行的(de)第三(sān)方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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