5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所(suǒ)持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房(fáng)地(dì)产板块(kuài)一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环，且首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入(rù)大(dà)分(fēn)化时(shí)代，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业(yè)也(yě)出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万(wàn)亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求(qiú)端还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均(jūn)住房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司就能(néng)够(gòu)通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率的(de)提(tí)升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基(jī)本面来看，上实(shí)发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发与经营。公司的(de)主要(yào)产品(pǐn)及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是(shì)上海本地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情时代(dài)出租率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年来(lái)最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知名私募高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海区(qū)域性地(dì)产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出的也(yě)是(shì)一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到两只公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字更(gèng)为(wèi)笃(dǔ)定突(tū)出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的(de)融(róng)资(zī)成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公(gōng)司(sī)尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成本(běn)，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司(sī)也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等问题，市(shì)场对(duì)民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相较于(yú)民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期的盈(yín丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字g)利和现(xiàn)金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益于行业(yè)集中(zhōng)度(dù)提(tí)升的(de)头部公司(sī)。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是(shì)保(bǎo)利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等(děng)国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续(xù)提升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第(dì)三(sān)季度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的(de)复苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以(yǐ)及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味(wèi)着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩(jì)会(huì)逐步(bù)体现出(chū)来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸(tū)显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及(jí)个(gè)股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字