万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因中(zhōng)赫(hè)集(jí)团成了(le)共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正(zhèng)斥巨资购入(rù)房(fáng)产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是(shì)中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北分），处置(zhì)的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下(xià)称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有(yǒu)限(xiàn)公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达(dá)北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子(zi)实(shí)际(jì)上(shàng)都(dōu)是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些业(yè)主确实已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回(huí)本的(de)愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际(jì)占有，但(dàn)未办(bàn)理过(guò)户(hù)手续的，如(rú)果业主没(méi)有过(guò)错(cuò)，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)不得查(chá)封(fēng)、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院(yuàn)提出执行(xíng)异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部(bù)价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回本，抵押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价(jià)，成(chéng)为当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保(bǎo)利、万科(kē)等大(dà)型(xíng)知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很(hěn)快，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běia的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数)平府(fǔ)的(de)院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法(fǎ)拍(pāi)房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然(rán)已经推出(chū)了(le)8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京(jīng)豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光(guāng)环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接(jiē)着(zhe)在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北(běi)京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，Na的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数O，NO!如(rú)果真的是这样，中赫(hè)为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集(jí)团及(jí)其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时(shí)间完全(quána的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营(yíng)状(zhuàng)况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经营状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免(miǎn)于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独(dú)善其身(shēn)？

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