5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然(rán)布(bù)局(jú)。数(shù)据显示，以(yǐ)南方和(hé)华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份(fèn)额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩资(zī)产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨(bīn)江集(jí)团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发(fā)有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括(kuò)房地(dì)产等几(jǐ)类(lèi)行业在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的(de)时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿(五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩yì)元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一(yī)方(fāng)面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一(yī)季(jì)度(dù)十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股(gǔ)东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负(fù)债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的五平方千米和五万平方米谁大 五平方千米是多少亩销售额(é)增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的(de)结构性机会依然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融(róng)资成本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的(de)资产会(huì)有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的(de)增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对(duì)表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在(zài)五月的(de)市场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及(jí)市场的去(qù)库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的(de)一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不确(què)定性的(de)压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链的复苏(sū)速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这(zhè)也意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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