导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景(jǐng)气，有关(guān)中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而(ér)事实上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大(dà)新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达(dá)国家有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大(dà)城市二(èr)手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子(zi)是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意味(wèi)着人人都有房间(jiān)居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反映(yìng)出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成(chéng)套住宅，一套设(shè)施(shī)齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并(bìng)没有直(zhí)接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数(shù)据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国(guó)居(jū)民户(hù)均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数(shù)量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户(hù)数，我们就能够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地(dì)产销售以(yǐ)期(qī)房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售套数(shù)-过(guò)去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平在沙特打工一年挣多少钱，到沙特打工工资高吗(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或房(fáng)租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口(kǒu)实际(jì)上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一(yī)套(tào)房，在(zài)房(fáng)价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均(jūn)一套房无法满足(zú)庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有(yǒu)的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城(chéng)市(shì)土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的(de)一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭(tíng)界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地(dì)产(chǎn)还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集(jí)中在沙特打工一年挣多少钱，到沙特打工工资高吗(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè在沙特打工一年挣多少钱，到沙特打工工资高吗)百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净需(xū)求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度(dù)与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过(guò)去二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代(dài)已至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期。

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