文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地明确表态(tài)，试(shì)点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是需要严格(gé)的(de)资金监管、分(fēn)期(qī)支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客观(guān)讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套(tào)房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房(fáng)地产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结(jié)合(hé)稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)国家常务委员7人，国家常务委员7人简历销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行(xíng)公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到(dào)的见解(jiě)，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印(yìn)发(fā)售(shòu)楼说明(míng)书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了自己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了(le)房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港(gǎng)房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效率地解(jiě)决(jué)了核(hé)心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任(r国家常务委员7人，国家常务委员7人简历èn)上升，如出(chū)现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的(de)福利(lì)分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场(chǎng)面临商(shāng)品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项(xiàng)文件，大力(lì)支(zhī)持国(guó)内(nèi)房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货(huò)币(bì)化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计(jì)划经济下的(de)福利分房转向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具(jù)体来说(shuō)，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预(yù)先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的(de)行为(wèi)。区别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记(jì)和(hé)预(yù)告登记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次(cì)性付清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建成，开发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入(rù)快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历(lì)经二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业(yè)的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固定(dìng)资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发(fā)商之间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金比例为(wèi)总预售(shòu)款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期(qī)，月供却(què)被迫继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而(ér)拨(bō)付的工(gōng)程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公证行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分(fēn)动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度(dù)支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英(yīng)国采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必(bì)须(xū)经过(guò)房产公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监管，在(zài)确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部(bù)规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)定(dìng)金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定(dìng)金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签(qiān)订购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付(fù)款流(liú)程做了统一详细(xì)规定，要(yào)求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点(diǎn)一(yī)般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存入(rù)银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出(chū)手临界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼和房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充(chōng)分保护(hù)购房者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银(yín)行(xíng)的第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由政府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质(zhì)量(liàng)问(wèn)题(tí)全权负(fù)责(zé)、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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