文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个(gè)月时间(jiān)，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二(èr)次(cì)房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科(kē)普一(yī)下：商(shāng)品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准后(hòu)才可(kě)以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样(yàng)在支付完首付(fù)款后(hòu)从银(yín)行一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商(为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思shāng)工程进度(dù)在(zài)完(wán)全交房前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需(xū)要(yào)严格的资(zī)金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预(yù)售制度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善(shàn)为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思，是以客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一(yī)家人(rén)。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措(cuò)施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融(róng)支持(chí)当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周转期(qī)长等(děng)问题。针(zhēn)对这(zhè)一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似租(zū)金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成(chéng)时(shí)，收齐买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了(le)民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解决了(le)制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了(le)对于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明(míng)自身(shēn)有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师(shī)行(xíng)在银行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作(zuò)等(děng)采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统一分配，为党和人民的事业奋斗终身还是奋斗终生，奋斗终身还是奋斗终生的意思以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持(chí)国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化，中国(guó)人民(mín)银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的(de)按(àn)照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不(bù)同。对(duì)中国内(nèi)地的(de)开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房销售的(de)最主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去(qù)20多(duō)年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的(de)稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面(miàn)积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资(zī)占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年(nián)中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能(néng)根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看(kàn)，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发(fā)企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但(dàn)多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地实行“一(yī)城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安(ān)成本乘(chéng)以(yǐ)建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不少购房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产(chǎn)大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一(yī)种资金循环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例(lì)一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的(de)定(dìng)金及(jí)首付款由(yóu)第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工(gōng)程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零(líng)首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全(quán)部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规(guī)定房(fáng)屋必须经(jīng)过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，英国(guó)期房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按(àn)工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡(pō)开(kāi)发商有统一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的(de)支(zhī)持(chí)力(lì)度，长短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立(lì)按工程(chéng)进度付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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