5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据(jù)基金(jīn)一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在(zài)股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对(duì)于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出(chū)百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射(shè)到二级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业(yè)轻松收(shōu)获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行(xíng)业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的(de)行业也(yě)出现了一(yī)些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研(yán)究(jiū)员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还是(shì)人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我国均已告(gào)别住(zhù)房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认(rèn)识(shí)转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名前五的(de)公司月内(nèi)涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂(zàn)时(shí)排(pái)名第二的(de)浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地(dì)结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在(zài)前十(shí)中，这也(yě)是(shì)连续第三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指基首季(jì)新杀入十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资(zī)成本看，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大(dà)好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质(zhì)的(de)开(kāi)发资源和(hé)良好的(de)不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相较(jiào)于(yú)民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民(mín)营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关(guān)注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要(yào)关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保持(chí)低位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩(jì)出(chū)现的(de)整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的(de)房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实(shí)整(zhěng)个(gè)市场从四(sì)月份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数(shù)城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市(shì)场表现也(yě)不太(tài)乐(lè)观。按(àn)照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去(qù)库存压(yā)力(lì)、企业的(de)资(zī)金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二(èr)季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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