导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试(shì)图(tú)厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包(bāo)括大量(liàng)城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不(bù)是人均一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数较(jiào)发(fā)达(dá)国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国(guó)每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是(shì)因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则(zé)更多(duō)体现在住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必(bì)将(jiāng)体现在(zài)不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官(guān)方披露(lù)全(quán)国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因素(sù)密(mì)切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不(bù)能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销售套数(shù)（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们利(lì)用(yòng)既有统计(jì)数据(jù)，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房(fá主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人ng)和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截(jié)止到(dào)2022年(nián)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而(ér)我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已(yǐ)经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好一(yī)套(tào)房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入(rù)地的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省(shěng)际(jì)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在(zài)老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞(páng)大(dà)流动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室(shì)，户型偏(piān)小(xiǎo)。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室(shì)占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅(zhái)存主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户(hù)人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口缩小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因户均人(rén)口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的分化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住宅的(de)占比势必会进(jìn)一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提(tí)高生(shēng)活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持(chí)住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平(píng)有着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是人(rén)，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速(sù)可(kě)能(néng)超预期。

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