万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子(zi)现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未(wèi)看到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市(shì)分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证实了(le)上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的(de)愿望(wàng)，或将泡汤。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付(fù)了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限(xiàn)责任(rèn)公(gōng)司(sī)成为了唯一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为(wèi)中赫(hè)集团进入北(běi)京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回(huí)来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的(de)成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这(zhè)句顺(shùn)口溜中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平(píng行而不辍履践致远是什么意思，行而不辍 什么意思)米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名人士(shì)，如知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的(de)房，拿(ná)北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪(háo)宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被(bèi)执(zhí)行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化(huà)业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如(rú)果北京国安的估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记录。质权人包括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完(wán)全(quán)吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易(yì)所官(guān)网(wǎng)信息(xī)显(xiǎn)示(shì)，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义(yì)务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京国(guó)安(ān)，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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