5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企获得(dé)增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思季度(dù)得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对(duì)于房地(dì)产的投资愈(yù)发(fā)有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年四季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看(kàn)均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集(jí)团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知(zhī)上没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生(shēng)了(le)更大的变皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思化。”一不愿具名(míng)的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行业的(de)需求或(huò)将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容易出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了(le)，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会(huì)在于城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中，本(běn)月以来实(shí)现(xiàn)股价(jià)上涨(zhǎng)的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排(pái)名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物(wù)业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结(jié)算持续性(xìng)向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季(jì)度十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实现营业(yè)收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位(wèi)，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关人士(shì)分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测算对(duì)应潜(qián)在毛利(lì)率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的(de)净负债率普(pǔ)遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展的大好机(jī)会(huì)。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要又体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良(liáng)好的(de)不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民营地(dì)产公司也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权(quán)债务(wù)关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特估(gū)的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速(sù)发(fā)展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资(zī)背(bèi)景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在(zài)三(sān)个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的(de)房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大(dà)多(duō)数城市都(dōu)出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情(qíng)况，以及市(shì)场的去库(kù)存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年(nián)报冲(chōng)业绩出(chū)现市场(chǎng)的(de)短期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多(duō)给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业(yè)，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发皇族是什么意思饭圈，韩国皇族是什么意思于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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