OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场的影(yǐng)响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容，全天(tiān)收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协议(yì)的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人(rén)也(yě)表示，近期(qī)已(yǐ)同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人(rén)士表示(shì)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实(shí)不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值，投资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级(jí)市场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张(zhāng)江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市以来(lái)社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发(fā)事件，因此导致(zhì)二级市场价格出现波(bō)动。”一(yī)位(wèi)业内人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级市场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影(yǐng)响(xiǎng)，不(bù)好判断价格是不是(shì)已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅(fú)较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的(de)产品具备一(yī)定的投资价值，很适(shì)合(hé)稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐(fá)，产业(yè)园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事高如星(xīng)对此表(biǎo)示，若张江园(yuán)区(qū)最终能顺(shùn)利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过(guò)度(dù)对经营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得(dé)这么(me)急、这么深，加上(shàng)前期本(běn)身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落(luò)到(dào)租金收入受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大(dà)，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中披露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的业(yè)绩说(shuō)明会中(zhōng)管理人就相关事(shì)项进行了(le)解释说明(míng)，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级市场(chǎng)价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的储备租(zū)户正常转(zhuǎn)化后，项目出(chū)租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突然(rán)确实始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并同步启动了应(yīng)急(jí)预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退(tuì)租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储(chǔ)备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超(chāo)过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过签署租赁(lìn)意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了(le)三个(gè)月履约保(bǎo)证金给了我们一些(xiē)空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的张江光(guāng)大(dà)园(yuán)项目一(yī)季度(dù)末也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么多(duō)储备(bèi)租户，之前(qián)的(de)空置率(lǜ)为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一社戏主要内容概括及中心思想50字，社戏,的主要内容直(zhí)以来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租户退租正好发(fā)生在市场活(huó)跃(yuè)度(dù)的短期低点(diǎn)，目前(qián)市(shì)场情况已(yǐ)有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调(diào)配和倾(qīng)斜(xié)，引入(rù)了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给租户的(de)分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等(děng)方(fāng)面(miàn)也(yě)有一些差(chà)异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江光(guāng)大园单层以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物(wù)业(yè)。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑选区域(yù)内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了一(yī)家，后续(xù)我们在资源共(gòng)享和联(lián)合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分发挥协同效应(yīng)，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有(yǒu)一些其他在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业空间(jiān)资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资(zī)本平(píng)台和它未来的发(fā)展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也(yě)是至(zhì)关(guān)重要的一步，眼下(xià)我们可能面临(lín)了一些突发情况(kuàng)需要(yào)解决，但是这和我们在(zài)张江(jiāng)科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的(de)相(xiāng)比，只能(néng)算是一(yī)个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信心。”

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