近两(liǎng)年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此表(biǎo)示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告2022地肖指哪几个生肖？ 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分(fēn)配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额(é)交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息(xī)披露(lù)文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定的(de)分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投资(zī)债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投(tóu)资(zī)“压舱石(shí)”的(de)作用(yòng)地肖指哪几个生肖？。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的关(guān)键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受(shòu)多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)相(xiāng)对(duì)经济活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对基(jī)金份(fèn)额(é)的开(kāi)盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得(dé)公平(píng)的(de)投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为(wèi)准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个(gè)部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有特许经(jīng)营(yíng)权类和(hé)产权类(lèi)两大(dà)资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来自项目(mù)每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的(de)，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益(yì)。普通(tōng)投资者在(zài)选择(zé)投资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较(jiào)多(duō)，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确(què)。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的(de)特许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目(mù)的分派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来(lái)自项目(mù)剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目(mù)的土地或建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观(guān)察(chá)和(hé)评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产的(de)运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区(qū)别(bié)。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非(fēi)现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的(de)经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关(guān)注(zhù)有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分(fē地肖指哪几个生肖？n)红规(guī)模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的(de)可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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