OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如今，二级(jí)市场(chǎng)的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急(jí)回(huí)应称，哲库(kù)科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REI中国人口第一大省，中国人口第一大省排名T进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位(wèi)业内人士表示(shì)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动(dòng)较大，但(dàn)其实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡走低(dī)，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大(dà)到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易(yì)日二级(jí)市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日(rì)上市(shì)以来，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设(shè)施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人(rén)士看来(lái)，尽管出于(yú)风(fēng)险规避的原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日(rì)场内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从(cóng)根本(běn)上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到(dào)一(yī)定(dìng)释放，但(dàn)是价格(gé)涨跌(diē)会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不(bù)好(hǎo)判断价(jià)格是不是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有(yǒu)些隐(yǐn)含(hán)收益率(lǜ)高的产品具备一(yī)定的投资价(jià)值，很适(shì)合稳(wěn)健类投资(zī)者(zhě)。此(cǐ)外，伴随(suí)着(zhe)经济(jì)复(fù)苏的(de)步伐，产业园区、物(wù)流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的(de)投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如(rú)星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园(yuán)区(qū)最终能顺利解决招商，平(píng)稳过(guò)度对经营(yíng)现金流没有造成大(dà)的(de)影响，“事件性利(lì)空(kōng)下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期(qī)本身园(yuán)区类资产就回(huí)调不少了(le)，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终还是落(luò)到租金收(shōu)入(rù)受不受影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设(shè)施(shī)资(zī)产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中(zhōng)披(pī)露(lù)的张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)出租率下降事项，一度二(èr)级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的业(yè)绩说明会(huì)中(zhōng)管(guǎn)理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和线下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预中国人口第一大省，中国人口第一大省排名计(jì)签署意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的储备(bèi)租户(hù)正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没(méi)想到(dào)仅(jǐn)过了(le)不(bù)到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市(shì)场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目(mù)的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及(jí)，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况(kuàng)，相关负责人(rén)介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业客户(hù)，租(zū)赁意向(xiàng)面积超(chāo)过了(le)2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化(huà)为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租(zū)户。虽然(rán)收了三(sān)个月(yuè)履约(yuē)保证金给了我们(men)一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责(zé)的态度，我们肯定要全力(lì)与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面积在短(duǎn)期内完成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目一季(jì)度(dù)末也(yě)有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前(qián)的(de)空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解释，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚持以市场化(huà)运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营(yíng)表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的大租户(hù)退(tuì)租正(zhèng)好发生在市场活跃(yuè)度的(de)短期低点(diǎn)，目(mù)前市(shì)场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况没有得到及(jí)时修复(fù)后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和张江光(guāng)大园项目在(zài)给租(zū)户的分隔空间、交(jiāo)付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等(děng)方面也(yě)有一些差(chà)异化，张润(rùn)大厦多(duō)是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光(guāng)大园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也(yě)会有诉求(qiú)，也会(huì)根(gēn)据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变(biàn)成了一家，后续我们(men)在资(zī)源共享和联(lián)合营销方面(miàn)能更加充(chōng)分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信可(kě)以做得(dé)更好。”上述(shù)负(fù)责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张江高科(kē)目(mù)前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在开发的(de)储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们(men)非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情况需要解决，但是(shì)这和(hé)我们在张江科学城这三十年建设发(fā)展过程(chéng)中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲(qū)。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突发(fā)事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影响，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的(de)信心。”

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