饱受争(zhēng)议的(de)二手房交易中(zhōng)介费问题(tí)，正逐渐得(dé)到(dào)监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联合(hé)发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利(lì)用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害(hài)其(qí)合法权(quán)益(yì)。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确(què)经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收(shōu)费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北(běi)京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房(fáng)地(dì)产调(diào)控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房(fáng)政策研究中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗交易(yì)，由于二手房(fáng)交(jiāo)易(yì)成(chéng)本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的专业(yè)性，居(jū)民(mín)往(wǎng)往通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很多中介(jiè)利(lì)用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费(fèi)、担(dān)保(bǎo)费等(děng)，对(duì)居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事(shì)项并未(wèi)明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和(hé)调控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的(de)一个话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)费的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地产经纪(jì)服(fú)务收费及中介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳(nà)一笔金额不低的中介(jiè)费。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收(shōu)费上(shàng)，两(liǎng)部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖(mài)和(hé)租赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部(bù)下发的《关于房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住(zhù)宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准基(jī)础上(shàng)适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介(jiè)服(fú)务等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多少(shǎo)由(yóu)各中介(jiè)机构自(zì)行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过(guò)程中，相(xiāng)关监管部门当前(qián)并(bìng)未明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务(wù)过程中对收费标准进行明(míng)码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合(hé)房屋价值及工资(zī)标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合(hé)适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价(jià)问题，两部(bù)门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服务(wù)项目、服务(wù)内(nèi)容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提(tí)供的基(jī)本服务和延伸服务(wù)，应当(dāng)分别明确(què)服务项(xiàng)目(mù)和(hé)收(shōu)费(fèi)标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应(yīng)当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管等(děng)部门采取约谈等(děng)综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门(mén)会同(tóng)有关部门依法查处不按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收费等违(wéi)反(fǎn)价格和(hé)反垄断法律法规的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构相关违法违规信息，市(shì)场监管(guǎn)部(bù)门要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁(cái)兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过(guò)高的经纪机青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？构，但对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深(shēn)圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在(zài)合理范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的(de青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需(xū)要看(kàn)各(gè)城市落(luò)地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示(shì)，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化(huà)，青岛农业大学专科在哪个校区，青岛农业大学专科在哪里？有利(lì)于行业健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都可能(néng)对交易产(chǎn)生(shēng)影(yǐng)响，这对房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在(zài)一些热(rè)点(diǎn)城市的二(èr)手房交易过程(chéng)中，往往会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介(jiè)费(fèi)及(jí)税费(fèi)均由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能(néng)通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为(wèi)向购房者单边(biān)收费的行为。部分中介公司可能(néng)会利用其(qí)支(zhī)配地位(wèi)，在原先(xiān)经(jīng)纪服务收费的基础上，再(zài)次(cì)向房东收取费用，而这部(bù)分(fēn)费用，房东往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交易中操作的透(tòu)明度(dù)，也有利(lì)于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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