5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的(de)房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其(qí)是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是(shì)，经济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的(de)行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民(mín)存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国(guó)存量(liàng)有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很容易(yì)出(chū)现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对(duì)应(yīng)到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基(jī)于这样的(de)认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物(wù)长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名(míng)第(dì)一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司(sī)等(děng)都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是上海本地(dì)房企，其第(dì)一(yī)季度的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代出租率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交(jiāo)出(chū)的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地产股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势(shì)。央(yāng)企地产(chǎ娱乐圈里的万人睡女星，娱乐圈睡得最多的女星n)公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产资产运营能(néng)力的(de)多(duō)重(zhòng)竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关系等(děng)问题，市场对民(mín)营房(fáng)开企(qǐ)业的(de)资产会(huì)有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中度提(tí)升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢(shū)的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业(yè)自身资产的(de)质量好(hǎo)、运营(yíng)能力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行(xíng)业(yè)集(jí)中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的(de)去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不确(què)定性的压(yā)力(lì)仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提(tí)及个股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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