文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的(de)全(quán)国(guó)住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的(de)别建(jiàn)了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助(zhù)于落(luò)实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科(kē)普一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客(kè)观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让(ràng)房地产(chǎn)回(huí)归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人(rén)。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措施。在当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行(xíng)公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其(qí)他临时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民(mín)的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻(qīng)了民(mín)众(zhòng)购(gòu)房的资金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解决了(le)制造商的(de)资金问题，降低(dī)投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管(guǎn)机制，促(cù)进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预售楼(lóu)花(huā)制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发(fā)商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有(yǒu)解决(jué)住房(fáng)基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度(dù)，先后出(chū)台多(duō)项(xiàng)文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房(fáng)建设的(de)通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济(jì)下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金和(hé)开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政(zhèng)策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合(hé)中国(guó)内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资(zī)金压(yā)力(lì)，加快(kuài)城(chéng)镇住房(fáng)建设(shè)。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在建设中(zhōng)的(de)房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可(kě)证-签(qiān)订商(shāng)品房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)到了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资存量(liàng)占社融(róng)存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不(bù)良(liáng)率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国(guó)资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商(shāng)主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过(guò)与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较(jiào)大(dà)的(de)坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发(fā)企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没(méi)有统一的(de)预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总额(é)报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式(shì)支付(fù)，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商品房提供(gōng)期房烂尾(wěi)保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期(qī)限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资(zī)金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公(gōng)司的(de)信托(tuō)账户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金(jīn)全部来(lái)自(zì)银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房(fáng)，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退(tuì)还(hái)。如由于任何原(yuán)因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按(àn)工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是(shì)当(dāng)房屋出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出(chū)现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金(jīn)监管极为严(yán)格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有利(lì)于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法(fǎ)律要(yào)求(qiú)开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机(jī)构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的(de)保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的(de)金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延(yán)期以及重大(dà)缺(quē)陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款机(jī)制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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