文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险。取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目(mù)获得政府批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分(fēn)期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不(bù)再(zài)把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回(huí)归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行业企业(yè)健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的(de)经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个亮点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目(mù)完(wán)成，资金需(xū)放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要(yào)求律(lǜ)师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业(yè)化(huà)的进程大(dà)于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福(fú)利分房制(zhì)度(dù)不再适(shì)用于当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需(xū)求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力(lì)支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计(jì)划经济下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预(yù)售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和(hé)开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自此中国(guó)内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民银行等(děng)多(duō)方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国(guó)内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预(yù)售许可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对(duì)中国(guó)内(nèi)地(dì)的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房(fáng)供(gōng)应，推动了(le)城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民居(jū)住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数(shù)从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到(dào)民(mín)企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住房市值(zhí)占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值(zhí)与股债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟(shú)，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和(hé)银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用和(hé)购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预(yù)售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例(lì)为总预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成(chéng)本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支(zhī)付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一是(shì)期(qī)房由(yóu)政(zhèng)府或(huò)第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放(fàng)的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证(zhèng春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对)，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有(yǒu)规定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异(yì)。一(yī)般来(lái)说，支付节点可(kě)分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期(qī)限，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环(huán)节内容确(què)认(rèn)无误后(hòu)签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房(fáng)屋(wū)必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房(fáng)定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款流程做(zuò)了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强有力(lì)的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介(jiè)入，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者(zhě)的(de)权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期结束(shù)后(hòu)支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实(shí)春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对质的保障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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