文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住(zhù)房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的(de)可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别(bié)建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时(shí)代步入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发(fā)展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一(yī)下：商品(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中国(guó)香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房(fáng)预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中(zhōng)心参(cān)与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)稳(wěn)定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层(céng)出(chū)售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品流(liú)通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮(liàng)点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支(zhī)付，还要证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户资(zī)金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需(xū)求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社(shè)会(huì)缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产市场的(de)一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下(xià)一(yī)个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实(shí)践过程(chéng)中(zhōng)，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房(fáng)款，换言(yán)之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售(shòu)的(de)最主要(yào)方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的(de)《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积(jī)占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存(cún)量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违(wéi)约(yuē)，将导致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)住房市(shì)值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购(gòu)房(fáng)合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房(fáng)者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发(fā)放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大(dà)开发(fā)时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付(fù)的(de)工程(chéng)款，远超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了(le)资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一(yī)种资(zī)金循(xún)环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程(chéng)度(dù)上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求(qiú)购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分(fēn)动机(jī)监管开发(fā)商施(shī)工进度。开发商(shāng)在(zài)房屋交付(fù)时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)经审(shěn)查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进(jìn)度支(zhī)付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于(yú)任(rèn)何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低(dī)首付(fù)比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司(sī)针(zhēn)对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后(hòu)才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给(gěi)卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师，卖方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者(zhě)资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要(yào)求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保全措施(shī)才(cái)可预(yù)售。什(shén)么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的(de)购(gòu)房款也(yě)受该(gāi)措施(shī)保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外的剩余房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资(俄罗斯为啥打不赢乌克兰，乌克兰为什么这么难打zī)金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步(bù)签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付(fù)15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签(qiān)订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会(huì)存入(rù)银行专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善(shàn)型需求(qiú)的支(zhī)持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的(de)房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业(yè)，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机(jī)制四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺(quē)陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全(quán)权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

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